初めての一棟アパート購入。
売買契約、融資の本審査、火災保険、司法書士とのやり取りなどを終え、いよいよ決済が近づいてきました。
そんなタイミングで、融資をお願いしている銀行から連絡が。
「融資金利を0.25％引き上げます」
……まさか、決済直前にー！
変動金利で借りる以上、金利が上がる可能性があることはもちろん分かっていました。
それでも、まだ一度も返済していないうちから金利上昇を経験することになるとは思っておらず、残念なお知らせでした。
日銀の政策金利変更を受けて、融資金利も引き上げに
今回の金利引き上げは、私個人の融資条件が変更されたというわけではありません。
銀行からの連絡によると、日本銀行の政策金利変更を受け、銀行の基準金利や新規実行金利が0.25％引き上げられるとのことでした。
私が当初予定していた融資金利も、そこから＋0.25％となる見込みです。
「それなら、金利が上がる前に融資を実行すればいいのでは？」
とも思いましたが、そこはしっかり注意事項が。
引き上げ前に融資を実行した場合でも、2ヶ月後には新しい金利が適用されるとのこと。
つまり、今回の金利上昇は避けられそうにありません。
銀行には、
「内容、確認いたしました。」
と泣く泣く返信。
0.25％でも、キャッシュフローには影響する
不動産投資では、融資額が数千万円単位になります。
そのため、金利が0.25％上がるだけでも、当然ながら返済額への影響があります。
今回、改めて新しい金利を前提に収支を計算し直してみました。
細かい金額はここでは控えますが、現在募集中の空室が想定している家賃で決まれば、金利上昇後も年間のキャッシュフローはプラスになる見込みです。
一方で、1室空室の状態が長く続くと、かなり厳しい収支になります。
4戸しかない小さなアパートなので、1室空くだけで稼働率は75％。
1室の影響はやはり大きいです。
購入時は「1室空室でもプラス」が安心材料だった
実はこの物件を購入すると決めたとき、安心材料のひとつになっていたのが、
4室のうち1室が空室でも、キャッシュフローがプラスになる想定だったこと
です。
運営費や空室損を保守的に見積もり、それでも返済後にわずかながらお金が残る。
初めて一棟アパートを購入する私にとって、これはかなり大きな安心材料でした。
4戸のアパートでは、1室空けば収入の25％がなくなります。
それでも赤字にならないのであれば、空室が出た瞬間に自分の給与から返済を補填しなければならないような状態にはなりにくい。
「このくらいの余裕がある物件なら、初めてでも持てそう」
と思えた理由のひとつでした。
ところが今回、決済直前で金利が0.25％上がることに。
さらに現在の募集状況なども反映して改めて計算してみると、1室空室の状態では、以前ほど余裕があるとは言えない収支になりました。
実際の運営費は想定より少なくなる可能性もありますし、満室になれば金利上昇後もキャッシュフローはプラスになる見込みです。
それでも今回、
「余裕を持って買ったつもりでも、外部環境が変わればその余裕は小さくなる」
ということを、決済前から実感することになりました。
「返済率を抑えたい」と考えて物件を探してきた
今回の物件を購入するまで、私は融資にかなり慎重でした。
数千万円の借金をすること自体が怖くて、なかなか一棟アパートの購入に踏み切れなかった時期もあります。
物件を探す中でも、利回りだけではなく、
「家賃収入に対して返済額が大きすぎないか」
という点はかなり気にしていました。
購入時の金利で収支が成り立つだけではなく、空室が出たり、修繕が発生したりしても耐えられる物件にしたい。
そのため、返済率が高すぎる物件は避けてきました。
今回、実際に決済直前で金利が上がることになって、
返済率を抑えて物件を選んでおいてよかった
と改めて感じています。
購入時に「これくらいなら大丈夫だろう」と楽観的に収支を見ず、空室や経費を保守的に考えていたからこそ、金利が上がってもまだ対応できる余地があります。
怖いのは、ここからさらに金利が上がること
もちろん、今回0.25％上がって終わりとは限りません。
私が利用するのは変動金利なので、今後さらに金利が上昇すれば、返済額が増える可能性があります。
正直、そこは怖いです。
ただ、金利が将来どう動くかを正確に予想することはできません。
だからこそ、
「今の金利なら払える」
だけではなく、
「金利が多少上がっても、この物件は持ち続けられるか」
という視点で考えておくことが大切なのだと思います。
今回の0.25％アップは残念でしたが、購入前に何度も収支を計算して、返済率を気にしてきた意味を早速実感する出来事にもなりました。
購入後は、収入を増やせる部分にも手を入れていきたい
今回の物件には、現在募集中の空室があります。
まずはここを埋めて、満室にすることが最優先です。
さらに、長く住んでいただいている部屋の中には、現在の相場と比べて家賃がかなり低い部屋もあります。
もちろん、入居中の家賃を簡単に上げられるわけではありません。
ただ、更新や将来の退去などのタイミングも含めて、少しずつ適正な賃料に近づけていければ、物件全体の収支改善につながります。
金利が上がったからといって、こちらからできることが何もないわけではありません。
空室期間をできるだけ短くすること。
家賃を適正な水準にしていくこと。
そして、必要以上に運営コストをかけないこと。
購入後は、こうした自分で改善できる部分にも目を向けていきたいと思います。
金利上昇も含めて、不動産投資なんだと思う
初めての一棟アパート。
まだ決済すら終わっていないのに、さっそく金利上昇という洗礼を受けました。
「もっと早く買っていれば」
と正直思ってしまいますが…
でも、これから何十年と融資を返していくのであれば、金利が動く場面は今後もあるはずです。
今回の経験で改めて感じたのは、ギリギリの収支で買わないことの大切さ。
空室、修繕、金利上昇。
購入前にはいろいろなリスクを数字で想定していましたが、実際に自分の身に起きると、その意味がよく分かります。
そして今回のように、自分ではコントロールできない条件が変わることもあります。
だからこそ、最初から少し余裕を持った収支で購入する。
その余裕は「もったいないもの」ではなく、何かが変わったときのクッションになると実感しました。
残念なお知らせではありましたが、これも一棟アパート購入のリアルな記録として残しておこうと思います。
まずは無事に決済を終えて、空室を埋めるところから。
引き続き頑張っていきます！
