一棟アパートの売買契約を終えて、「ついに、大仕事を終えたぞーー！」と思っていました。
でも実際には、売買契約後もやることがたくさん。
融資の手続きはもちろん、大規模修繕の検討、火災保険、司法書士とのやり取り、管理会社変更の準備など、いくつものことを同時並行で進めています。
今回は、初めて一棟アパートを購入する私が、売買契約後から決済までに実際にやったことを記録しておきます。
※この記事を書いている時点では、まだ決済・引渡し前です。実際に進めながら随時追記していきます。
売買契約後も、意外とやることが多かった
売買契約をしたら、あとは銀行とのやり取りが中心になるかな？と思っていました。
実際には、それ以外にもかなりやることがありました。
今回、売買契約後に進めたことは大きく分けるとこんな感じです。
- 大規模修繕の見積もり・工事内容の検討
- 融資の本審査
- 火災保険の比較・決定
- 司法書士とのやり取り
- 大規模修繕の工事請負契約
- 売主側で確定測量
- 管理会社変更に向けた打ち合わせ
- 金銭消費貸借契約（金消）
- 決済・引渡しの準備
全部を一つずつ終わらせるというより、いくつかを並行して進める形です。
大規模修繕の見積もりを取る
今回購入する物件は、購入後に外壁や屋根などの大規模修繕をする予定です。
理由は、築年数的にも修繕が必要な時期だったことに加え、本審査前に対応することで融資条件がよくなると、銀行の担当者とのお話の中で教えていただいたからです。
具体的には、融資期間が30年から35年に延びることになりました。
そのため、売買契約後から修繕会社とやり取りを始め、現地確認や見積もり、工事内容の調整を進めました。
物件価格や購入時の諸費用だけでなく、購入後すぐに必要になる修繕費まで含めて現金を準備しておく必要があるのは、一棟物件ならではだなと感じています。
最終的には工事内容と金額を確認し、工事請負契約まで進めました。
実際の工事は引渡し後、少し先に予定しています。
融資の本審査
売買契約後、銀行の融資本審査も進みました。
不動産投資を考える前は、ずっと賃貸物件に住んでいることもあり、そもそも「融資」とは無縁…と思っていた私が、不思議です。
本審査が通るのか、すこし不安もありましたが、無事に承認。
ここでようやく、購入が現実的になった感覚がありました。
融資額や金利、自己資金などについては、決済・引渡しが終わったあとに物件の詳細とあわせて別の記事にまとめたいと思っています。
火災保険を決める
融資と並行して、火災保険も検討しました。
一棟アパートなので、自宅の火災保険とは補償内容も保険料も違います。
建物の補償だけでなく、オーナーとして必要な補償や家賃収入に関する特約なども確認しました。
見積もりを確認して、最終的に加入する保険を決定。
こうした費用も購入時の諸費用として現金で必要になるので、事前に資金計画へ入れておく必要があります。
司法書士事務所と事前のすり合わせ
決済に向けて、銀行指定の司法書士事務所からも連絡がありました。
現時点では、担当の方と電話で話し、今後の手続きについて確認・すり合わせをして、必要な資料を提出した段階です。
決済時には、所有権移転登記や融資に伴う抵当権設定登記などが必要になります。
司法書士費用もまとまった金額になるため、見積もりを確認しながら決済に必要な資金として準備しています。
実際の手続きについては、これから進めていく予定です。
確定測量は売主側で進行
今回の物件では、売主側で確定測量を進めてもらっています。
こちらについては私自身が手配しているわけではないため、基本的には仲介会社から進捗を聞きながら待っている状態です。
物件を購入するまでには、買主側だけでなく、売主側でもいろいろな手続きが同時に進んでいるんだなと実感しました。
管理会社変更に向けて打ち合わせ
今回、物件の引渡し後は管理会社を変更する予定です。
そのため、決済前から新しい管理会社(今回の仲介会社と同一)との打ち合わせも始めています。
賃貸経営は、物件を買った瞬間からスタート。
決済してから管理について考えるのではなく、引渡し後すぐに運営できるよう、購入前から準備しておく必要があると感じています。
次は金消(きんしょう)契約、そして決済へ
ここからは、銀行との金銭消費貸借契約、いわゆる「金消」を行い、最終的な決済・引渡しに向けて準備していきます。
初めての一棟購入なので、一つひとつ調べたり確認したりしながら進めています。
余談｜増えていく資料はGoogleドライブで管理
不動産投資をはじめると、各不動産会社、仲介会社、銀行、保険会社、司法書士、管理会社、修繕会社など、いろいろなところとのやり取りで資料がどんどん増えていきます。
私は基本的に、物件ごとにGoogleドライブにフォルダを作り、契約書や見積書、現地写真などをまとめて管理しています。紙でもらった書類も、必要なものはコンビニでスキャンしてPDF化。
スマホからいつでも確認できるようにしているので、外出先で「この金額いくらだったっけ？」「あの資料どこだっけ？」となったときにもすぐ確認できて便利です。
まとめ｜売買契約後は「買う手続き」と「大家になる準備」が同時進行
売買契約をしたあとにも、けっこうやることがあるなぁと思いました。
特に今回は、融資だけでなく、修繕・保険・登記・管理と、「買う手続き」と「大家になる準備」が同時進行している感じです。
会社員の仕事をしながらなので、何か進展があるたびに、その都度時間を少し作って対応しています。やることは多いですが、少しずつオーナーへの道が近づいているのは楽しみです！
まだ決済前なので、この記事も実際に進んだ内容に合わせて追記していく予定です。
決済・引渡しが終わったら、当日の流れについてもまとめたいと思います。
また、購入した物件についても、物件価格・融資額・自己資金・購入時にかかった諸費用・実際の収支などがすべて確定した段階で、別の記事にまとめる予定です。
初めて一棟物件を購入する方にとって、「売買契約のあと、実際には何をするの？」というイメージが少しでも伝わればうれしいです。
そもそも私が一棟アパートを購入するまでの経緯については、こちらにまとめています。
追記:決済まであと1週間。準備もいよいよ大詰め
※ここからの文章は、決済を一週間前に控えて追記したものです。
いよいよ、アパートの決済まであと1週間となりました！
売買契約をしたのが6月。
その後、融資の手続きを進めたり、火災保険を決めたり、司法書士さんとやり取りをしたり。
まだまだ先だと思っていた決済日が、気づけばもう目前です。
ここ最近は、決済に向けた細かい手続きを一気に進めていました。
決済前にやったこと
直近でやったのは、こんなことです。
・銀行との電話、契約手続き
・司法書士さんとの面談日程の調整
・火災保険の正式申込みと口座振替手続き
・決済日に必要なお金の確認
・決済用口座に資金移動
特に緊張したのが、決済に向けた現金の移動。
頭金の残りや銀行の事務取扱手数料、司法書士費用、固定資産税などの精算金を支払うため、決済用のまとまった現金を銀行口座に移しました。
普段こんな金額を一気に動かすことはないので、
「本当にこの口座で合ってるよね？」
と何度も確認して、振り込み上限額も一時的に上げました。
ちなみに仲介手数料の残金は、別の口座から支払う予定です。
火災保険の支払いは決済の翌月末でした
火災保険についても契約手続きを進め、口座振替の登録まで完了しました。
当初は決済のタイミングで保険料も必要になると思っていたのですが、実際の引き落としは決済月の翌月末とのこと。
決済時に必要な現金が少し減ったので、これはちょっと助かりました！
現時点で決済日に必要になる予定なのは、
・頭金の残り
・銀行の事務取扱手数料
・司法書士費用
・固定資産税などの精算金
このあたり。
決済用の口座には足りるように入れてあるので、資金面の準備もひとまず完了です。
ちなみに火災保険は、決済前のタイミングで保険料の改定があり、当初想定していた金額より数万円値上がりしました。
「ここも上がるかー！」と思いつつ、必要なものなのでそのまま契約しました。
あとは司法書士面談と、決済当日！
今週末には、司法書士さんとの面談を予定しています。実印や印鑑証明、住民票が必要になるため、忘れ物しないように気をつけなければです。
その後は振込予約を再度銀行と手続きし、あとは決済当日を迎えるだけ……なのですが。
決済まであと1週間の現時点で、まだ当日の時間と場所が決まっていません。笑
仲介会社に確認していますが、現在調整中とのことで返事待ちです。
とはいえ、自分でできる準備はひとまず終わりました。
物件を探し始めてからここまでかなり長かったので、今は楽しみな気持ちが大きいです。
無事に決済・引き渡しまで終わったら、当日の流れや実際にかかったお金についても改めてまとめたいと思います。
