こんにちは、アミです。
現在、会社員として働きながら、初めての一棟アパート購入を進めています。まだ引き渡し前なので、正確には「大家さんになりました！」ではないのですが、売買契約を終え、銀行の本審査も承認され、いよいよ決済を待つところまできました。
不動産投資に興味を持ってから、実際に購入する物件を決めるまで。思っていた以上に考えることが多く、たくさんの物件を見て、何度も数字を計算しました。
今回は、私がなぜ不動産投資を始めようと思ったのか、そして初めての物件選びで大切にしたことを書いてみようと思います。
不動産投資を始めようと思った理由
一番大きかったのは、会社員のお給料以外にも収入源を作りたいと思ったことでした。
会社員として働いていれば、毎月お給料が入ります。会社員を今すぐにでも辞めたいから不動産を始める、というわけではありません。
ただ、子どもが生まれ、これから教育費もかかります。自分自身も40代が近づいてきて、この先ずっと今と同じように働けるとも限りません。
そんな中で、「会社員のお給料以外からも、毎月少しずつ収入が入る仕組みを作れたらいいな」と思うようになりました。
株式などへの投資は以前からしていましたが、不動産は毎月家賃という形で収入が入るのが大きな特徴です。もちろん空室や修繕などのリスクもあります。それでも、きちんと勉強して、自分が納得できる物件を持つことができれば、家族の将来の選択肢を増やすひとつの手段になるのではないかと思いました。
まずは不動産投資について勉強
とはいえ、不動産は金額が大きいです。数千万円の物件を「なんとなく良さそう」で買うことは、私にはできませんでした。
そこで、物件を探しながら、不動産投資について勉強することから始めました。
利回りだけではなく、毎月の家賃収入、ローンの返済額、管理費や修繕費、固定資産税、空室になった場合、将来売却するとしたらどうかなどを確認して、「満室なら儲かる」ではなく、いろいろな費用を払ったあとに、実際いくら手元に残るのかを見るようになりました。
最初のころと比べると、物件情報を見るポイントもずいぶん変わった気がします。
初めてだからこそ「大きく儲ける」より「大きく失敗しない」
初めての一棟物件で私が特に意識したのは、大きく儲けることより、大きく失敗しないことでした。
利回りが高い物件を見ると、やっぱり魅力的に感じます。でも、利回りが高いのには理由がある場合もあります。
立地、築年数、建物の状態、入居需要、部屋の広さ、周辺環境。いろいろ見ていくうちに、表面上の利回りだけで物件を判断するのは難しいと感じるようになりました。
私の場合は、自宅から行ける範囲、賃貸需要が見込めるエリア、極端に古すぎない、一部屋が小さすぎない、空室が出ても家賃収入がゼロにならない一棟物件、毎月きちんとキャッシュフローが残ること。このあたりを大切にして探しました。
区分マンションではなく、一棟アパートを選んだ理由
不動産投資というと、ワンルームマンションなどの区分所有もあります。私もいろいろ調べましたが、最終的には一棟アパートを探すことにしました。
理由のひとつは、一室空室になっただけで家賃収入がゼロにならないこと。
4部屋のアパートなら、1部屋空いても残り3部屋から家賃が入ります。もちろん一棟には一棟なりの修繕リスクがありますが、私はこの「収入源を複数の部屋に分けられる」というところに魅力を感じました。
そして土地も含めて所有できることも、一棟物件を選んだ理由のひとつです。
そして、購入を決めた物件
最終的に購入を決めたのは、首都圏近郊にある4戸の小さな一棟アパートです。築年数は築10数年。当初はより築浅の物件を探していましたが、こちらはいくつか良い条件が重なったんです。
満室想定の家賃収入、現在の入居状況、ローン返済、管理費、固定資産税、今後必要になる修繕などをひとつずつ計算しました。さらに、空室が出た場合や想定外の費用が発生した場合も考えました。
そのうえで、「これなら初めての一棟として持てそう」と思えたことが、購入を決めた大きな理由です。
実は、売り出されていた価格のまま購入したわけでもありません。価格交渉をしたり、融資条件を確認したり、建物について調べたり。契約までにもいろいろありました。
このあたりは長くなりそうなので、また別の記事で詳しく書いてみたいと思います。
不動産は「買うまで」にこんなにやることがあるとは
実際に購入を進めてみて驚いたのは、とにかく確認することが多いこと。
銀行との融資手続き、売買契約、司法書士さんとのやりとり、火災保険、管理会社、修繕、境界の確認……。初めて聞く言葉もたくさんありました。
そして、物件価格以外にもかなりのお金が必要です。仲介手数料、登記費用、銀行の手数料、火災保険など、いわゆる「諸費用」もあります。さらに私の場合は、購入後に大規模修繕も予定しています。
物件価格だけを見て「このくらいなら買えそう」と考えるのではなく、購入後まで含めて現金を残しておくことが本当に大事なんだなと実感しています。
初めての不動産投資。まだスタート地点
ここまで長い時間をかけて探してきたので、購入する物件が決まったときはうれしかったです。
でも、不動産投資は買ったところがゴールではありません。むしろ、ここからがスタート。
空室が出るかもしれないし、設備が壊れるかもしれない。想定通りにいかないことも、きっとあると思います。
それでも、会社員として働きながら少しずつ資産を作ってきた延長線上で、今回新しく「不動産」という選択をしてみることにしました。
初めての一棟が実際にどのくらいの収支になるのか。購入後にどんなことが起こるのか。良かったことだけでなく、失敗したことや想定外だったことも含めて、これからこのブログに残していきたいと思います。
